建築問題の悩み

• 請負工事契約の請負金額が妥当ですか
• 請負工事の見積もりがきちんとなされていますか
• 請負業者の工事はきちんとなされていますか
• 完成した建物は依頼した通りのものでしたか
• 完成した建物に欠陥があった場合はどうしたら良いですか
• 完成した建物の補修はどのようにしたら良いですか
• 中古住宅に不具合があった場合はどのようにしたら良いでしょうか
• 請負工事代金が支払ってもらえない時はどうしたら良いでしょうか
• 明らかな言いがかりの場合はどのように対応したら良いでしょうか

トラブルを防止する為に

数々の紛争解決事例から考えると、トラブル発生を予防、また拡大させないために、以下の内容が非常に重要です。

契約書、見積書、設計図書をきちんと確認する

新築住宅の場合には、作成されることが通常ですが、リフォーム工事の場合、簡単な見積書と平面図だけで依頼してしまう場合が少なくありません。
そうすると、施工業者とも思い違いが生まれ、「こんなはずじゃなかった」とトラブルになってしまうことになります。作成された設計図書、見積書も、打ち合わせの過程で変更があれば、修正してもらい、最終的にどのような合意で施工されることになったのかを明確にしておきましょう。

コミュニケーション不足がトラブルの元になります

施工業者とのコミュニケーション不足がトラブルの原因となっていることが多くあります。
建築関係の専門用語は理解できない場合がありますが、”分かったつもり”ではなく必ず”確認”しましょう。また「これくらいのことは分かっているはず」という思い込みも危険です。

「サービス」なのか「仕様変更」なのか「追加工事」なのかはっきりする

結構多いトラブルが、「サービスだと思っていた変更や追加工事分を別途請求された」というものです。仕様変更や、追加工事が発生した場合は必ず費用面の確認をして書面を作成しておきましょう。

建築問題の解決手段

• 交渉

  弁護士が直接相手方と話し合いをします。

• あっせん・
  調停

  第三者機関を通して話し合います。

• 裁判

  いきなり裁判をしてもいいですが、まずは相手の出方を伺う必要もあるので、交渉から入るケースが多いです。

その他の建築トラブル事例

個人の住宅に関するトラブル

• 「地盤沈下により基盤にひびが入り、建物がゆがんでしまった」
• 「住宅リフォームを頼んだら欠陥リフォームされた」
• 「購入した住宅のシックハウス対策が不十分だった」
• 「雨漏りがひどい」
• その他設計図書・契約書等に関するトラブル

建築主と請負業者とのトラブル

• 「建物の完成後、追加工事の請求をされた」
• 「建物を依頼していた業者が倒産してしまった」
• 「請負業者が工期を守ってくれない」
• 「引渡しされた建物に欠陥があった」

近隣の建築工事に関するトラブル

• 「近隣に高い建物が建つことで、家が日陰になってしまう（日照障害）」
• 「近隣に高い建物が建つことで眺めが悪くなった（景観・眺望障害）」
• 「工事の騒音がうるさい（騒音・振動障害）」
• 「近隣に建物が経ってからビル風に悩まされるようになった（風害）」
• 「近隣の工事に反対したい（建築確認）」

解決事例

事例１請負工事代金の回収事案

A会社は、B会社よりC工場の建築を請負い、工期内に工場を建築してB会社に引渡しました。
ところが、B会社は、C工場の追加工事代金は発注した覚えがないとして、その支払いを拒絶しました。
この時、A会社よりB会社への追加工事費用の取り立ての依頼を受けました。
しかし、現場での個々の追加変更工事について、B会社からの承諾書面を作成していませんでした。
裁判において、追加工事・追加変更工事の合意は、多くの場合その合意書面で判断されることが通常です。
そこで、裁判所は、訴訟を調停に付して建築士を専門家調停委員とし、A会社の行った追加工事・追加変更工事がどの位の利益をB会社に与えているかという有益費の算定をさせました。
結果として、A会社は、B会社に対し請求額の６割の有益費が認められました。
ポイント：建設業法第１９条２項は、変更工事の場合に書面の作成を義務付けていることからも明らかなように、追加工事・追加変更工事の場合は、トラブルを防止するために合意書面の作成が不可欠です。

事例２建物に欠陥があった事案

Aは自分の住宅を建てようと思い、B会社にその建築を依頼しました。
B会社は、Aに請負金額や建物の構想を聞いて、イメージ図面を作成して請負工事契約を締結しました。
新築工事が終了し建物の引渡し後、Aは雨漏りがすることに気づき、B会社にその補修を依頼しました。
B会社は、雨漏りの原因を調査しましたが原因が不明であるとして、一通りの補修しかしようとしませんでした。
Aは、B会社の不誠実な態度に立腹し、B会社に補修と損害賠償を求める訴訟を提起しました。
裁判では、雨漏りの原因の究明と補修費用の問題と損害賠償の問題となりました。
Aは、不誠実なB会社の対応に補修をB会社に委ねることを潔しとせずに、補修を施工する会社は自分が探すとして、金銭解決を図り、裁判所もその意向に従った和解を進めました。

事例３異常なまでの欠陥の指摘がある事案

A会社は、Bから住居の建築を依頼されました。
Bは、A会社にすべてはA会社に任せるとの態度を示し、また基本契約に際してもA会社の方針にすべて同意しました。
工事が始まると、A会社は施工に際して問題がある場合は、すべてBに内容を相談し、その了解を得て施工しました。
他方、Bは工事が進むに従って、品質の良いものを選び始め、その金額の説明をしても必ず追加費用を支払うからとの返事でした。
ただ、A会社は、Bの言葉を信じて変更の合意書面を作成しませんでした。
建物の引渡しが終了した頃より、Bの態度が急変し、様々なクレームを言い始めたのです。
A会社は、誠実にBのクレームに対応しましたが、Bは訴訟により欠陥による損害賠償請求をしてきました。
しかしながら、A会社はBのクレームともいうべき訴訟に誠実に対応し、Bの請求を排除するとともに、裁判所により追加変更工事費用を認められました。

事例４日照権問題の事案

Aは、郊外ののんびりした住宅地に住まいを持ち、穏やかな日々を過ごしていました。
ところが、隣にB会社が１２階建のマンションを建てようとしているとの話が持ち上がりました。
Aは、B会社が建てようとしているマンションの北側に住んでいたので、新たに建つマンションによって日照が悪くなるのではないかと思いました。
そこで、まず何時間くらいの日照侵害があるかを調査しました。
すると、毎日３時間の日照侵害があることが判明しました。
Aは、３時間も日照が無くなるのでは、今の場所に住んでいる意味がないと考えて、マンションの建築工事の差し止めをすることにしました。
裁判所は、B会社にAに対する何らかの代替措置はないのかと尋ねました。
しかし、マンションの建築を優先するB会社には、せいぜいお詫び金程度の金銭補償しかする考えはありませんでした。
裁判所は、B会社の不誠実な態度と３時間の日照侵害を受けるAの立場を考慮し、また最終的な結論は本案で決すれば良いと考えて、Aの建築工事差し止め請求を認めました。
ただ、この結論は、マンションが建たないうちに販売を行っているB会社の引渡し時期の債務不履行をもたらすことになることまで、裁判所は配慮していたか否か疑問です。